Wohn-/Gewerbeimmobilie

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über das mit einem (nach den vorliegenden Unterlagen) Wohn- und Geschäftshaus und einem im Rohbau befindlichen Nebengebäude bebautes Grundstück in 25850 Bondelum, Oberdorf 16

• Grundbuch von Bondelum
• Blatt 14
• Gemarkung Bondelum
• Flur 007
• Flurstück 3/5
• Gebäude- und Freifläche zu Grundstücksgröße: 2.997 m²

 

Verkehrswert 270.000.--€

Bewertungs- und Qualitätsstichtag ist der 30. August 2022

 

Grundstücksbeschreibung

 

Überörtliche Anbindung: Die straßenmäßigen Verbindungen sind insgesamt als durchschnittlich einzustufen und eine Haltestelle des ÖPNV liegt in etwa 500 m Entfernung. Die nächste Auffahrt zur Bundesautobahn "7" liegt etwa 20 km entfernt und der nächste Bahnhof befindet sich in 9 km Entfernung in Jübek.

innerörtliche Lage: Das zu bewertende Grundstück liegt zentral in der Gemeinde Bondelum im Ortsteil Oberdorf, westlich der Straße "Oberdorf"

umliegende Bebauung: Umliegend des zu bewertenden Areals befinden sich primär Einfamilienwohnhäuser sowie landwirtschaftliche Betriebe. Ansonsten sind umliegend Grün- und Ackerlandflächen vorzufinden

Straßenausbau: Die Straße "Oberdorf' verfügt über eine etwa 3,50 m bis 4,00 m breite asphaltierte Fahrbahndecke und Gehwege sowie Beleuchtungseinrichtungen sind nicht vorhanden. Anfallendes Oberflächenwasser wird einem vorhandenen Graben zugeleitet und entlang des Straßenkörpers ist ein teilweise hochgewachsener Baumbestand vorzufinden.

Gestalt und Form: Das Flurstück weist einen annähernd trapezförmigen Zuschnitt mit einer Straßenfrontlänge von 70 m und einer mittleren Grundstücksbreite von 44 m auf.

Erschließung: Das Grundstück verfügt ortsüblich über Anschlüsse an das Strom-, Wasser- und Telefonnetz. Die Abwässer werden einer Kleinkläranlage zugeleitet.

Nutzungsart: Soweit dem Sachverständigen bekannt wurde das Haupthaus zum Besichtigungstermin eigengenutzt. Das Nebengebäude stand leer und befand sich soweit ersichtlich annähernd im Rohbauzustand.

 

Gebäudebeschreibung

Wohn- und Geschäftshaus

 

Baujahr: Das Baujahr des Gebäudes ist nicht bekannt. Es handelt sich um ein älteres Bestandsgebäude.

Modernisierung: Im Rahmen der Wertermittlung wird unterstellt dass die im Jahr 2006 beantragte Nutzungsänderung entsprechend ausgeführt wurde und der nördliche Gebäudetrakt entkernt und saniert wurde. Über weitere Modernisierungsmaßnahmen ist dem unterzeichnenden Sachverständigen nichts bekannt.

 

Wohnfläche: Erd- und Dachgeschoss gesamt 185,18 m²

Nutzfläche Gewerbeteil:

• Erdgeschoss gesamt 128.57 m²
• Dachgeschoss : Lagerraum 105,93 m²

 

Konstruktive Beschreibung

Bauweise: Das Gebäude wurde in konventioneller Massivbauweise errichtet. Es ist eingeschossig mit ca. zur Hälfte ausgebautem Dachgeschoss erstellt.

Gebäudetyp: Bei dem zu bewertenden Objekt handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus in offener Bauweise.

Gründung: Es wird eine konventionelle Gründung auf Betonstreifenfundamenten mit einer Betonsohlplatte unterstellt.

Unterkellerung: Das Objekt ist nicht unterkellert.

Außenwände: Die laut Grundriss insgesamt 30 cm starken Außenwände sind mit einer roten Verblendfassade erstellt.

Dachform/Deckung: Das Gebäude verfügt über eine hölzerne abgewalmte Mansarddachkonstruktion, die mit anthrazitfarbenen Betondachsteinen eingedeckt ist.

Innenwände: Die Innenwände sind (soweit aus den Grundrissen ersichtlich) im Erdgeschoss massiv gemauert und im Dachgeschoss in Leichtbauweise als beplanktes Holz- oder MetalIständerwerk bzw. aus Porenbeton erstellt.

Decken: Bei der Ausführung der Erdgeschossdecke wird eine Holzbalkendecke unterstellt.

Außentüren: Soweit ersichtlich sind Holzrahmentüren verbaut, deren Lichtausschnitte mit Holzplatten verschlossen wurden.

Fenster: Das Gebäude verfügt über blau-grau lackierte Holzrahmenfenster mit Isolierverglasung und Flachschichtsohlbänken. In der Dachfläche sind teils Dachflächenfenster verbaut.

Heizungsanlage: Die Beheizungsart des Gebäudes ist nicht bekannt. Auf Grund des laut Grundriss vorhandenen Öllagerraumes mit 3 je 1.500 Liter fassenden Öllagertanks wird unterstellt, dass das Gebäude über eine ölbefeuerte Zentralheizungsanlage erwärmt wird und die Warmwasserbereitung über die Heizungsanlage erfolgt.

 

Innenausstattung Da ein Zutritt zu dem Gebäude nicht möglich war, können keine Angaben zum bzw. über den Ausstattungsstandard getätigt werden.

 

Besondere Bauteile: Dachgaube West

energetischer Zustand: Bei dem Gebäude handelt es sich um ein älteres Bestandsgebäude unbekannten Baujahres. Es weist nach den örtlichen Feststellungen (soweit ersichtlich) überwiegend einen aus heutiger Sicht nicht zeitgemäßen Wärmedämmstandard auf.

 

Nebengebäude

 

Nebengebäude im Rohbauzustand mit gemauerten und rot verblendeten Umfassungswänden, einem mit grauen Betondachpfannen gedeckten Satteldach und (zum Teil ausgebauten) älteren Holzrahmenfenstern; das Gebäude wird auf Grund der drohenden Abrissverfügung, der eingeschränkten Nutzbarkeit sowie der möglichen Neubaubebauung lediglich mit den Rückbaukosten berücksichtigt.

 

Außenanlagen

 

Zuwegung / Zufahrt: Die Zufahrt zwischen Wohn- und Geschäftshaus und dem Nebengebäude ist mit Betonpflaster befestigt und die Zufahrt östlich des Wohn- und Geschäftshauses ist unbefestigt. Die Zuwegung zum Wohnhaus ist mit welligen Waschbeton platten befestigt.

Einfriedung: Die Einfriedung des Areals erfolgt primär über bewachsene Knickwälle sowie Bäume und Sträucher.

Freiflächen: Die Freiflächen sind (soweit ersichtlich) mit Gräsern, Bäumen und Sträuchern bewachsen.

Terrasse: von der Straße aus nicht ersichtlich

 

Beurteilung Außenanlagen: Die Außenanlagen befinden sich soweit ersichtlich insgesamt in einem vernachlässigten Zustand und sind als einfach einzustufen.